CIUDADELA INDIA CATALINA
La Ciudadela India Catalina fue construida en predios correspondientes a una finca denominada Villa Soledad la que se encuentra para ese entonces ubicada fuera del perímetro urbano de la ciudad de Cartagena de Indias D.T. y C., Colombia, carretera la cordialidad vía a Barranquilla, hoy frente a la Unidad Deportiva Rocky Valdez, es de notar que dicha urbanización es afectada por dos fuertes corrientes de aguas lluvias que han traído consigo varias y peligrosas inundaciones ademas del grave problema jurídico que enfrenta la comunidad el cual se inicia en el año 1998 en el momento que, a través de los diferentes medios de comunicación tales como el Periódico el Universal y Radio Olímpica F.M. la Urbanizadora Gabón S.A., empresa que fue conformada por el Sr. Héctor García Romero, esposa e hijos, prometiendo en venta una urbanización con todos sus “ingredientes”, es decir, casas terminadas con plafón, obra gris, canchas deportivas, parques, iglesia, puesto de salud, entre otras falsas promesas que hicieron en su momento y que a la fecha de hoy nunca cumplieron. Recordamos una de sus célebres frases durante la publicidad emitida por los medios: “HAGAMOS NEGOCIOS”.
Como era normal muchos ciudadanos de Cartagena se sintieron cómodos, esperanzados y haciendo negocio en el falso proyecto procediendo de tal manera a cancelar diferentes sumas por concepto de cuotas iniciales e inclusive algunos pagaron casi que de manera total las mismas, pero en vista de los incumplimientos en la entrega de las viviendas algunos afectados decidieron tomar posesión quieta, pacífica y de buena fe de las viviendas el día 01 de mayo del 2000, en donde no existía ningún tipo de servicios públicos. En cuanto a esto último, el Artículo 55, Ley 9/1989 señala:
ARTICULO 55. Los compradores de viviendas de interés social que estén ocupando las mismas no estarán obligados a pagar el saldo del precio pendiente de pago a su vendedor ni suma alguna por cualquier otro concepto mientras éste no efectúe las obras de infraestructura de acueducto, alcantarillado, redes eléctricas, vías y suministre los servicios públicos que exijan las autoridades locales. Además, tendrán derecho a retener sus viviendas para asegurar la ejecución de las obras y el suministro de los servicios.
Posteriormente la urbanizadora hace una "entrega" inicial engañosa de viviendas a quince (15) familias sin el legal cumplimiento de normas urbanísticas, sin permiso de ocupación, sin servicios públicos entre otras irregularidades. De las cosas graves que tuvieron que soportar los primeros habitantes fue la falta de servicios públicos básicos y domiciliarios, tales como agua, gas natural, electricidad, teléfono y transporte urbano; de tal manera que, para el caso del agua tenían que comprarla en carrotanque y/o burros, para la electricidad se pegaron del transformador de la finca vecina la cual muchas veces quitaba el suministro como sucedió un 24 de diciembre y en otra ocasión interrumpieron durante un mes; para el caso de los alimentos se debía cocinar a punta de leña o con pipetas de gas que llegaban ocasionalmente. En el caso del transporte debíamos recorrer una larga distancia hasta el pozón para poder tomar un bus urbano debido a que, los buses intermunicipales a veces negaban el transporte, de igual manera tuvimos que sortear muchos peligros como las serpientes, enfermedades transmitidas por mosquitos, ratas, cucarachas entre otros bichos.
Posteriormente mediante un nueva y maligna estrategia la Urbanizadora Gabón S.A. sutilmente logro que aproximadamente 60 familias firmarán subrogaciones a bancos tales como el Granahorrar actualmente BBVA con el propósito dizque de salvar el proyecto situación que finalmente resultó ser falsa porque el dichoso proyecto nunca fue salvado; familias que fueron agobiadas por este sistema infame de crédito bancario y que no entendemos cómo hicieron esos préstamos en una urbanización con problemas de toda índole en ese momento.
Esta urbanizadora entró en proceso de reactivación empresarial (Ley 550 de 1999) mediante oficio No. 441-39942 del 12 de junio de 2000 de la Superintendencia de Sociedades del cual se incumplieron acuerdos y fue enviada a liquidación obligatoria por medio del Auto 155-009952 del 17 de agosto de 2004; apenas se inició al proceso de liquidación obligatoria otras personas entraron a tomar posesión quieta, pacífica y de buena fe del resto de viviendas que estaban a medio construir, algunas sin techo, sin baños, solamente algunas paredes y sin servicios públicos para así de esta manera poder defender sus dineros.
En medio de este proceso de liquidación se hicieron unos avalúos exagerados por parte de la empresa Miguel R. Méndez & Cía. Ltda., miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena y Bolívar e inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores que presentaron al gerente liquidador el día 21 de Julio del 2005. El avalúo realizado no se ajusta a la realidad toda vez que este proyecto no fue concebido en su totalidad tal y como lo vendieron, o sea, con parque, iglesia, locales comerciales, acceso directo al transporte público, etc.
Para tomar como ejemplo uno de los casos presentados se dio con un habitante que en el momento de tomar su vivienda para poder defender sus derechos e intereses realizó un avalúo comercial el 29 de Agosto de 2004 con la prestigiosa Inmobiliaria Carazo & Cia. Ltda. la cual es miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena y Bolívar e inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores dando como resultado un valor de $6.598.000 mientras que el avalúo que hace la empresa Miguel R. Méndez & Cía. Ltda. dio el exagerado valor de $25.209.000, o sea, una diferencia de $18.611.000 con relación a la que hizo la inmobiliaria Carazo & Cia. Ltda. con solo 10 meses de diferencia entre ambos avalúos argumentando dicha empresa que ellos no podían tener en cuenta las inversiones que habían realizado los habitantes en su momento, o sea que con estos avalúos amañados se incrementó el valor de los activos a la Urbanizadora Gabón S.A. en Liquidación Obligatoria.
A estos avalúos presentados por esta firma se le hicieron las diferentes objeciones por parte de los abogados que estaban en ese momento pero de manera extraña e increíble la Superintendencia de Sociedades emite el auto No. 441-013372 del 24 AGO 2007 en donde RESUELVE: ACEPTAR la aclaraciones, complementarios y adiciones de la firma avaluadora MIGUEL MENDEZ & CIA. LTDA., RECHAZAR todas las objeciones interpuestas en contra del avalúo realizado por dicha firma, RECHAZAR las solicitudes de práctica de pruebas presentados por los acreedores (habitantes de las viviendas afectadas). APROBAR el avalúo de los activos de la sociedad URBANIZADORA GABÓN S.A. EN LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA. ADVERTIR al Sr. Liquidador que cuenta con tres (3) meses para enajenar directamente los bienes de la concursada.
También dentro de este proceso a muchas viviendas se les practicó diligencia de secuestro según auto 441-008085 del 15 de Junio de 2005 de la Superintendencia de Sociedades, el cual muchos habitantes firmaron de manera inocente por falta de conocimiento en derecho y poca asistencia jurídica de los abogados que llevaban el caso en ese entonces, pensando dichos habitantes que con esto se les iba a solucionar la problemática de sus hogares basados en el hecho de que los funcionarios que practicaban el secuestro de las viviendas de manera muy sutil explicaban que ese era un procedimiento normal que no iba a generar ningún problema posterior. Es muy importante anotar que durante este proceso de liquidación obligatoria se quiso dejar por sentado que, los responsables de la quiebra de la urbanizadora fueron los clientes por no haber cumplido con lo pactado, es decir, pasamos de víctimas a victimarios.
Los contratos de compraventa de las viviendas fueron incumplidos por la Urbanizadora Gabón y es a esta falsa constructora a quien debieron sancionar de acuerdo a una de las cláusulas que aparecen en dichos contratos, además el préstamo para el saldo de muchas de las vivienda nunca se terminó de tramitar ante los bancos por simple irresponsabilidad de la misma Urbanizadora, debido a que, ella se encargaba de recibir la documentación necesaria para tramitar y finalizar todo el procedimiento.
Por otro lado dentro de este proyecto muchas personas ganaron subsidios por medio de entidades tales como Comfenalco, Comfamiliar, Fuerzas Militares entre otras, los cuales muchos no pudieron reclamarse, otros renunciaron a esos subsidios y lo más grave es que se tiene conocimiento que posiblemente algunos fueron cobrados sin siquiera entregarles las viviendas a los beneficiarios situación esta que debió ser investigada para esclarecer el destino de esos dineros públicos. Otra grave situación es el de muchas familias que pagaron cuota inicial o más dineros adicionales pero no lograron tomar ninguna vivienda ni terreno para defender sus intereses y perdieron definitivamente sus dineros.
En vista al gran problema que se vino encima por el posible remate a que estábamos expuestos decidimos tomar riendas directamente en el asunto procediendo a contratar un nuevo asesor jurídico a partir del mes de Abril 2008, el Dr. Toribio Barreto Álvarez, quien nos ayudó a descubrir la ilegalidad de la Urbanización y la cantidad de anormalidades que se hizo en este falso proyecto; irregularidades urbanísticas tales como: Incumplimiento de la Licencia de Urbanismo No. 0026 de Marzo 6/1998, incumplimiento de la Licencia Ambiental con resolución No. 0338 de Junio 12 de 1998, incumplimiento de la Licencia de Construcción No. 0119 de Noviembre 24/1998, sin permiso de ocupación, construcción sobre terreno rural, construcción en la zona de servidumbre de la torre eléctrica de Transelca entre otras y, lo más grave, LA FALTA DE SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LAS AUTORIDADES DE LAS ENTIDADES DISTRITALES TALES COMO LA SECRETARIA DE PLANEACIÓN Y CONTROL URBANO DE LA ALCALDÍA DE CARTAGENA DE INDIAS D.T. Y C., ADEMÁS DE LA FALTA DE CONTROL DESDE EL PUNTO DE VISTA EMPRESARIAL QUE LE CORRESPONDÍA A LA SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES REALIZAR Y QUE NUNCA HIZO.
Consecuencia de esta falta de seguimiento y control de las autoridades locales además, de otra cosa aún más grave que hizo esta urbanizadora fue la construcción de un caño sin la debida autorización ambiental por parte de Cardique tal como se puede evidenciar en la Resolución No. 00464 de 04 JUN 2008 emitida por dicha entidad en donde en la parte de concepto dice:
[...]
Que así mismo, señalo que muy a pesar de los requerimientos realizados por parte de esta Corporación, dicha urbanizadora continuó construyendo las viviendas sin tener la respectiva renovación de la Licencia Ambiental.
[...]
La elaboración arbitraria de este caño conllevo a que muriera ahogado el niño Fredy Carvajal Jaramillo en Septiembre del año 2000, caño que actualmente se desborda cuando las lluvias se incrementan afectando especialmente las manzanas cinco (5) y seis (6) ya que están sufren agrietamiento por el efecto que sucede en el terreno al ceder por causa de la humedad y cercanía a las viviendas (a unos 1,20 mts. aproximados) además de la cantidad de mosquitos que se crían, ratas, serpientes, entre otro bichos raros que se presentan en la urbanización.
¿COMO FUE ENTONCES QUE LA SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES ENVÍO A LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA UN EMPRESA CONSTRUCTORA DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL QUE INCUMPLE NORMAS URBANÍSTICAS?
El articulo 125 de la ley 388 de 18 julio 1997 dice:
CONCEPTO
Por todo lo anterior, la Urbanizadora Gabon S.A. no dio cumplimiento a lo establecido en el auto No. 0462 de noviembre 4 de 1999, máxime si se tiene en cuenta que siguió construyendo las viviendas sin tener la respectiva renovación de la Licencia Ambiental.[...]
Que así mismo, señalo que muy a pesar de los requerimientos realizados por parte de esta Corporación, dicha urbanizadora continuó construyendo las viviendas sin tener la respectiva renovación de la Licencia Ambiental.
[...]
La elaboración arbitraria de este caño conllevo a que muriera ahogado el niño Fredy Carvajal Jaramillo en Septiembre del año 2000, caño que actualmente se desborda cuando las lluvias se incrementan afectando especialmente las manzanas cinco (5) y seis (6) ya que están sufren agrietamiento por el efecto que sucede en el terreno al ceder por causa de la humedad y cercanía a las viviendas (a unos 1,20 mts. aproximados) además de la cantidad de mosquitos que se crían, ratas, serpientes, entre otro bichos raros que se presentan en la urbanización.
¿COMO FUE ENTONCES QUE LA SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES ENVÍO A LIQUIDACIÓN OBLIGATORIA UN EMPRESA CONSTRUCTORA DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL QUE INCUMPLE NORMAS URBANÍSTICAS?
El articulo 125 de la ley 388 de 18 julio 1997 dice:
ARTICULO 125. Las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda y que se encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, podrán acceder al trámite de un concordato o de una liquidación obligatoria, en los términos previstos en la Ley 222 de 1995 o en las normas que la complementen o modifiquen, siempre y cuando estén desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las disposiciones legales del orden nacional, departamental, municipal o distrital.
EN BASE A LA NORMA ANTERIOR PODEMOS DECIR SIN LUGAR A DUDAS QUE, LA SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES VIOLÓ EL ORDENAMIENTO JURÍDICO Y ESTA LIQUIDACIÓN POR TANTO NUNCA DEBIÓ REALIZARSE PORQUE LA URBANIZADORA GABÓN S.A. A SU VEZ VIOLENTÓ NORMAS URBANÍSTICAS DEl ORDEN NACIONAL Y DISTRITAL; ADEMÁS, DERECHOS FUNDAMENTALES AL DEBIDO PROCESO Y VIVIENDA DIGNA.
PODEMOS CONCLUIR EN NUESTRO ANÁLISIS QUE, ESTA URBANIZACIÓN SIGUE ILEGAL Y POR TANTO EL PROCESO DE LIQUIDACIÓN QUE ADELANTÓ LA SUPERSOCIEDADES AUNQUE HAYA FINALIZADO, FUÉ TOTALMENTE CONTRARIO A DERECHO.
Actualmente el proceso finalizó conforme AUTO 400-001962 del 10/02/2014 dejando a algunos ciudadanos con viviendas en riesgo por algunas demandas de reivindicación de bienes inmuebles, expuestas a un posible remate. Inicialmente eran 96 viviendas que estaban en este grave problema pero algunos habitantes debido a la “presión psicológica” han optado por comprarlas a diversos precios exagerados y sin que hubiesen terminado el proyecto; violando así dicha Urbanizadora Gabon S.A. hoy inexistente, con la complacencia de la Supersociedades y demás entes de control toda normatividad urbana y constitucional.
Finalmente queremos anotar que en esta comunidad los problemas son múltiples, graves empezando por la ilegalidad de la misma, expuestos a remate con lanzamiento de familias enteras donde hay madres cabezas de hogar, niños, ancianos, problemas de aguas lluvias, casos de dengue clásico y hemorrágico, sin puesto de salud, sin zonas de recreación, sin zonas comerciales, sin escuela, etc.
Por la defensa de nuestro Derecho a Vivienda Digna!
Y el efecto de la justicia será paz; y la labor de la justicia, reposo y seguridad para siempre. Isaías 32:17
